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譲渡所得課税 進藤幸次郎税理士事務所
 
農地取得と税金 固定資産税 相続税納税猶予制度 贈与税納税猶予制度

農地を譲渡した場合の課税 長期・短期譲渡所得の区分 譲渡所得の計算方法 税額の計算方法

農地を譲渡した場合の課税
農地の譲渡
(分離課税)
一般譲渡 長期譲渡所得(措法31)
短期譲渡所得(措法32)
特別控除 収用交換等の場合の特別控除(措法33-4)
特定土地区画整理事業等のための譲渡の特別控除(措法34)
特定住宅地造成事業等のための譲渡の特別控除(措法34-2)
農地保有の合理化等のための譲渡の特別控除(措法34-3)
課税の特例 収用等の場合の課税の特例(措法33)
特定の事業資産の買換え、交換の場合の課税の特例(措法37・37-4)
中高層耐火建築物等の買換え、交換の場合の課税の特例(措法37-5)
その他
特別控除 所得の計算上、一定額を控除する方法
課税の特例 一定の所得が当初から無かったものとして計算する方法
 
長期・短期譲渡所得の区分
(1) 所有期間は、取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間により判断します。
 
所有期間は、売った日までの期間ではなく、売却した年の1月1日までの期間で計算することに注意してください。
下矢印
所有期間 区  分
所有期間が5年以内 短期譲渡
所有期間が5年超 長期譲渡
 
(2)  取得した日、譲渡した日
@ 取得した日 買った土地や建物の引渡しを受けた日です。売買契約の効力発生日を取得日とすることも認められます。
建築した建物は建築が完了して引渡しを受けた日が取得日です。
 
A 譲渡した日 相手方に引渡した日ですが、売買契約の効力発生日(通常、契約の日)を譲渡日とすることも認められます。
 
譲渡所得の計算方法
 
収入金額 (取得費+譲渡費用) 特別控除額 課税譲渡所得金額
 
(1) 収入金額
@ 農地等を譲渡した場合の譲渡所得の収入金額は、その譲渡によりその年中に収入すべきことが確定した金額をいう。
A 収入すべき金額には譲渡の対価として受け取った金銭に限らず、金銭以外の物や権利その他経済的利益を含みます。
 
(2) 取得費
@ 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などです。
 取得費 次のようなものが含まれます。
購入代価
購入付随費用 購入手数料、引取運賃、荷役費、保険料等
購入付随租税公課 登録免許税、不動産取得税等(但し、業務用固定資産については、原則として必要経費に算入する)
その他業務の用に供するために直接要した費用の額
 
A 取得費が分からないとき、また実際の取得費よりも譲渡価額の5%の方が多いときは、譲渡価額の5%が取得費となります。
 
(3) 譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接支出した費用
譲渡費用の範囲






資産の譲渡に際して支出した、譲渡のための直接費用 仲介手数料
運搬費
登記、登録に要する費用
その他譲渡のために直接要した費用
譲渡価額を増加させるために支出した費用 譲渡のために借家人を立ち退かせるための立退料
土地等を譲渡するためにその土地等の上にある家屋等の取り壊しに要する費用
既に売買契約をしていた資産をさらに有利な条件で他に譲渡するため、その契約を解除したことに伴い支出する違約金
その他その資産の譲渡価額を増加させるためにその譲渡に際して支出した費用
@ 取得費とされるものは除く
A 譲渡資産の修繕費、固定資産税、その他その資産の維持または管理に要した費用は、譲渡費用とはならない。
 
(4) 特別控除額
特例が重複する場合、控除額の最高限度は5,000万円です。
特例が受けられる譲渡 特別控除額
@ 自分が居住している土地や家屋などの譲渡の場合 3,000万円
A 土地収用法等によって土地や建物などが買い取られた場合 5,000万円
B 都市基盤整備公団等が行う特定の土地区画整理事業等のために土地などが買い取られた場合 2,000万円
C 特定の宅地造成事業等のために土地などが買い取られた場合 1,500万円
D 農業振興地域内にある農地などを農業委員会の斡旋などによって譲渡した場合 800万円
 
税額の計算方法
(1) 長期譲渡所得

課税譲渡所得金額 × 20% 所得税額及び住民税
 
@ 長期譲渡所得にかかる税金は、平成16年1月分以降は、課税譲渡所得金額に、
20%(所得税15%・住民税5%)の税率を乗じて計算されます。
 
A 平成16年分以後の所得税、平成17年度分以後の個人住民税の計算から、これまで土地、建物等の譲渡所得の計算上認められていた100万円の特別控除が廃止されました。
 
(2) 短期譲渡所得

課税譲渡所得金額 × 39% 所得税額及び住民税
 
 国等に対する譲渡の場合
課税譲渡所得金額 × 20% 所得税額及び住民税
 
@ 短期譲渡所得にかかる税金は、平成16年1月分以降は、課税譲渡所得金額に、
39%(所得税30%・住民税9%)の税率を乗じて計算されます。
 
A 国等に対する譲渡の場合は、課税譲渡所得金額に、20%(所得税15%・住民税5%)の税率を乗じて計算されます。
 

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