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譲渡所得 進藤幸次郎税理士事務所
 


 譲渡所得の計算方法−1

原則計算

資産を譲渡した場合は、次の算式により計算した金額を譲渡所得の金額とします。
 
総収入金額 取得費+譲渡費用 特別控除額 譲渡所得の金額
 

個別計算

課税の取扱内容が異なるところから、次の区分により計算します。
土地建物等以外(総合課税)
所有期間 5年以内 総収入金額 取得費・譲渡費用 50






総合短期譲渡所得
 
5年超 総収入金額 取得費・譲渡費用 総合長期譲渡所得
※ @ 特別控除50万円は、総合短期譲渡と総合長期譲渡を合わせて50万円です。
   A 短期譲渡益から先に控除します。
   B 長期譲渡所得を総所得金額に算入するときは、課税対象は1/2となります。
 
土地建物等(分離課税)
所有期間 譲渡年の1月1日で5年以内 総収入金額 取得費・譲渡費用   −



  
分離短期譲渡所得
譲渡年の1月1日で5年超 総収入金額 - 取得費・譲渡費用 分離長期譲渡所得
  

T 総収入金額

譲渡所得の収入金額

譲渡所得の総収入金額に算入すべき金額は、「収入した金額」ではなく、その年において収入すべきことがことが確定した金額をいいます。したがって、資産を譲渡してその年中に譲渡代金の一部しか受け取っていない場合であっても、未収金を含めた譲渡代金の全部がその資産を譲渡した年分の収入金額となります。
 
B 収入すべき金額が金銭以外の物や権利その他経済的利益である場合は、その物や権利の時価その他経済的利益の価額、または金銭とこれら権利金等である場合は、金銭とその物や権利の時価その他経済的利益の額の合計額が収入すべき金額となります。
 

総収入金額の計上時期


譲渡|所有権の移転 農地等以外 原則 引渡のあった日 原則・特例のいずれの場合も、原則として譲渡代金の決済をした日より後にはなりません。
特例 譲渡に関する契約の締結効力発生の日
 
農地等 原則 引渡のあった日
特例 譲渡に関する契約の締結効力発生の日
 
 

U 取得費

取得費の範囲

(1)

減価しない資産の場合

譲渡した資産の取得価額は、「その資産の取得に要した金額」と「設備費及び改良費の額の合計額」をいいます。
取     得     費
譲渡した資産の取得に要した金額 譲渡した資産の設備費及び改良費の額
@ 資産の取得に要した金額
  資産を取得したときの買入代金や製作原価にその資産を取得するために直接要した費用を加えた金額をいいます。
A 設備費
資産を取得した後に加えた金額をいいます。
B 改良の額
資産を取得した後に加えた改良のための費用で、通常の修繕費となる費用以外のものをいいます。

(2)

減価する資産の場合

建物や機械などのように使用したり、期間が経過することによって減価する資産の場合は、「その取得価額、設備費及び改良費の額」から、取得の時から譲渡の時までの期間に対応する「減価償却費相当額」を控除した金額になります。
取     得     費
資産の取得に要した金額 設備費及び改良費 減価償却相当額

減価償却相当額の計算
(A)  事業などに使用していた場合(定額法)
(取得価額+設備費+改良費)×90%×(譲渡資産の耐用年数に応ずる償却率)×経過総月数÷12
注1 「経過総月数」に1か月未満の端数があるときは、1か月とします。
(B)  事業などに使用していなかった場合
(取得価額+設備費+改良費)×90%×(耐用年数の1.5倍の年数に応じる償却率)×経過年数
注1 「耐用年数の1.5倍の年数」に1年未満の端数が生じたときは、その端数は切り捨てて計算します。
注2 「経過年数」の6か月以上の端数は1年と、6か月未満の端数は切り捨てて計算します。
 

(3)

取得費が不明の場合(概算取得費の特例)

取得費がわからないときは、売却代金の5%を取得費とすることができます。
実際の取得費がわかっている場合であっても、取得費を売却代金の5%とすることができます。
注1 建物の取得費を5%で計算した場合はその金額からさらに減価償却費を差し引く必要はありません。
注2 取得した土地を5%で計算した場合、整地費用等の整備費や改良費が支出されていても、それらを加算した金額を取得費とすることはできません。

取得費に含まれるもの

(1) 他から購入した資
@ 購入代金
A 購入手数料
B 購入に際して支払った立退料・移転料
C 購入契約書に貼付した印紙
D 登録免許税
E 特別土地保有税
F 引取運賃・荷役費・運送保険料等
G 搬入費・据付費など
H その他取得のために要した費用
I 業務の用に供するために直接要した費用
(2) 自分で建設・製作又は製造した資産
@ 建設等に要した材料費・労務費・経費
A 登録免許税
B 不動産取得税
C その他取得のために要した費用
D 業務の用に供するために直接要した費用
(3) 住宅や工場などの敷地を造成するために要した宅地造成費用
(土地の取得費に算入する費用)
@ 埋立て
A 土盛り
B 地ならし
C 切土
D 防壁工事
E その他の土地の造成又は改良
(建物又は構築物の取得費に算入できる費用)
@ 土地について行った防壁、石積み等
A 上・下水道の工事費用
B 専ら建物等の建設のための地質調査・地盛り等

(4) その他の取得費

@ 土地の測量費
土地の測量費は、各種所得の金額の計算上、必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入されます。
土地の譲渡に際して面積当たりの売買単価で売買取引が行われる場合、その土地の正確な面積を測量するための費用は譲渡費用となり、概算取得費と区分され控除されます。
 
A 土地建物等の取得費に算入される借入金の利子
業務用固定資産の借入金利子
業務用固定資産の取得のための借入金利子は、その資産の使用開始の日までの期間に対応する部分の金額は、取得原価に算入することができます。
非業務用固定資産の借入金利子
非業務用固定資産の取得のための借入金利子は、その資産の使用開始の日(未使用のまま譲渡した場合には譲渡の日)までの期間に対応する部分の金額は、取得価額に算入します。
抵当権設定費用等
借入に際して支出した抵当権設定費用、借入の担保のための保険契約の保険料等で、資金の借入のために通常必要なものは取得原価に算入します。
  
B 建物の取壊し損
一年以内に取り壊すことを予定している建物付土地を取得した場合には、建物の取得価額と取壊し費用を土地の取得原価に算入します。
 
C 土地と建物を一括で購入している場合の取得費の区分
契約書で価額が区分されている場合
契約書に記載されている価額により区分します。
消費税額の記載がある場合
次により建物の取得価額を計算します。
 消費税額×1.05÷0.05=税込建物取得価額
契約書で価額が区分されていない場合
建物の標準的な建築価額表」をもとに、建物の取得価額を計算します。
譲渡資産の建築年に対応する建築価額×建物の床面積−償却費累計額=建物の取得費
 
D 相続財産を譲渡した場合の取得費の加算の特例
相続または遺贈によって取得した財産を、その相続税の申告書の提出期限の翌日以降3年以内に売却した場合には、売却した人の相続税額のうち、次の算式によって計算した金額を、売却した資産の取得費に加算します。ただし、売却代金から通常の取得費と譲渡費用を控除した額を限度とします。
相続財産のうち、土地等を売却した場合
譲渡した人の相続税額(注) × 譲渡した人が相続したすべての土地等の相続税評価額(相続開始時の価額) 取得費に加算される相続税額
譲渡した人の相続税の課税価額(債務控除前)
土地等以外の相続財産を売却した場合
譲渡した人の相続税額(注) × 譲渡資産の相続税評価額(相続開始時の価額) 取得費に加算される相続税額
譲渡した人の相続税の課税価額(債務控除前)
(注) 贈与税額控除、相次相続控除前の金額
  
E 相続・贈与時の登記費用・名義書換手数料など
贈与・相続時に支払われた不動産登記費用・名義書換手数料等
(概算取得費で計算している場合は、取得費に加えることはできません)
  

V 譲渡費用

譲渡費用とは、資産を譲渡するためにに直接支出した費用で、次のようなものが該当します。

譲渡費用になるもの

(1)

資産の譲渡に際して支出した費用

 
@ 仲介手数料等 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
仲介手数料の金額(仲介手数料=(売買価格×3.15%+6万円)+消費税)
@ 200万円以下の金額 5.25% @+A+Bの合計額
(400万円超の速算式)
(売買価格×3.15%+6万円)
A 200万円を超え400万円以下の金額 4.20%
B 400万円を超える金額 3.15%
A 契約書印紙代 売買契約書の印紙代で売主が負担したもの
B 測量費等 売却土地の実測図の作成費用や隣地境界線を明確にするための測量費用等
C 登記・登録費用 売却土地の分筆や抵当権抹消等の登録免許税や司法書士の手数料、農地転用の許可申請等の費用
D 交通費等 売却不動産の登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面等の取得費用や交通費買主と交渉の為に要した交通費、通信費等
E その他 上記の他、その譲渡のために直接要した費用
(譲渡先が決定してから譲渡行為が完了するまでの間に支出したもの
 

(2)

資産の譲渡価額を増加させるために支出した費用


@ 借家人立退料 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
A 建物の取り壊し損失 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの建物の取得費と取りこわし費用
B 契約解除の違約金 既に売買契約した資産を他に有利な条件で譲渡するための契約解除に伴う違約金
C 名義書換料等 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
D 建物補修費 譲渡のために行ったマンションのリフォーム等の建物補修費
E その他 上記の他、その資産の譲渡価額を増加させるためにその譲渡に際して支出した費用
 

譲渡費用とならないもの

@ 修繕費 通常の維持管理のための修繕費(譲渡のための修繕費は譲渡費用に該当する)
A 固定資産税等 譲渡資産の固定資産税・都市計画税の税金等
B 税理士相談料 譲渡所得にかかる税理士の申告相談料
C 譲渡代金回収費用 譲渡代金の取立てに要した弁護士費用など、譲渡代金の回収の為に要した費用
D 引っ越し費用 売り主の引っ越し費用
E その他 資産の維持・管理に要した費用
取得費を概算取得費の5%で計算しても、実際にかかった譲渡費用は別に差引けます。
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