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居住財産の譲渡
 
居住用

 

Ⅱ 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

3000万円控除の譲渡所得の計算方法

(1)

譲渡所得の計算方法


(長期(短期)譲渡所得) (特別控除額)
譲渡価額 -( 取得費 譲渡費用 3000万円 課税長期(短期)譲渡所得
 

(2)

留意事項

長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、その譲渡所得から最高3000万円の特別控除を控除することができます。
 
長期(短期)譲渡所得が3000万円に満たない場合には、特別控除は、その譲渡所得の金額が限度になります。
 

3000万円の特別控除の適用が受けられる譲渡の要件


自分の居住の用に供している家屋を譲渡した場合
以前、自分の居住用に供していた家屋で、居住の用に供さなくなった日から、3年後の12月31日までに譲渡した場合
上記①・②の家屋とともにするその家屋の敷地である土地等を譲渡した場合
災害により滅失した居住用家屋の敷地であった土地等を、災害があった日から、3年後の12月31日までに譲渡した場合
平成18年分の譲渡で「、3年後の12月31日までの譲渡」の対象となるのは、平成15年1月2日以降に居住しなくなった場合です。
 

3000万円の特別控除の適用要件留意事項

(1)

家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合


3000万円の特別控除は、自己の居住する家屋を所有する人を中心として定められている制度であり、自己の居住する家屋を所有していない人には適用がないというのが原則です。
 
但し、次に掲げる要件をすべて満たしたときは、その家屋の譲渡所得金額が3000万円未満であるときには、その満たない金額について土地所有者の譲渡所得金額からも控除することができることとされております。
その家屋とともに敷地である土地の譲渡があったこと
その家屋の所有者とその敷地の所有者が親族関係であり、かつ、生計を一にしていること。
敷地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋に居住していること。
  

(2)

単身赴任で家族だけが住んでいる家屋


転勤や転地療養などの事情のため、家族と離れて単身で暮らしている場合でも、その事情が解消した後は、家族と一緒に生活することになると認められるときは、その家族等が居住の用に供している家屋は、その人にとっても居住の用に供している家屋として取り扱われ、3000万円の特別控除の対象となります。
 
この控除の対象となる「居住の用に供している家屋」とは、その人が生活の拠点として利用している家屋をいい、これに該当するかどうかは、その人及び配偶者等の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合的に考慮して判定することになります。
 

(3)

居住用家屋を取り壊して土地等だけを譲渡した場合

 
家屋を取り壊して土地のみの譲渡は基本的に特例の対象外となるが、買い主から「家屋は取り壊して、土地のみを譲渡してほしい」と言われ、売却のために取り壊したような実体を考慮し、次のいずれにも該当する場合に限り、3000万円の特別控除を受けることができます。
 
その土地等の譲渡に関する契約が、その住宅等を取り壊しした日から1年以内に締結され、かつ、その家屋に居住しなくなって日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。
 
その住宅を取り壊しした後、譲渡に関する契約を締結した日まで貸付その他の用に供していない土地の譲渡であること。
 

3000万円控除が受けられない場


自分が住んでいる家屋やその敷地の譲渡が適用要件を満たしてる場合でも、次のいずれかに該当するときは、この特別控除の特例を受けることはできません。
 

(1)

家屋について


この特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋
家屋の建替期間中の仮住居など一時的な利用を目的で入居したと認められる家屋
(注) 譲渡した資産における居住期間が短期間であっても、その家屋への入居目的が一時的なものでない場合は特例を受けることができます。
別荘など保養、趣味又は娯楽の用に供する目的で所有する家屋
居住用家屋が2以上ある場合には、主として居住用に使用している家屋(生活の本拠地があると認められる家屋)以外の家屋
 

(2)

譲渡の相手方について


譲渡した相手方が次の親族、内縁関係者などではないこと
譲渡者の配偶者及び直系血族、
譲渡者と生計を一にしている親族
家屋の譲り受け後その家屋に譲渡者と同居する親族
譲渡者と内縁関係にある者及びその者と生計を一にしている親族
その他譲渡者と特殊の関係のある個人または法人
(注) 兄弟姉妹は、直系血族ではなく「傍系血族」にあたるため、生計を共にしていなければ、控除の適用が認められます。
 

(3)

居住用財産の譲渡について次の特例の適用を受ける場合


固定資産を交換した場合の特例
居住用財産の買換え・交換の特例
特定の事業用資産の買換え・交換をした場合の特例
収用などの場合の代替資産の取得の特例
既成市街地等内にある土地等の買換え・交換の特例
収用等により資産を譲渡した場合の5,000万円控除の特例等
(注) 特例の重複適用は認められない。
 

(4)

前年又は前々年において既に次の特例の適用を受けている場合

居住用財産の3,000万円控除の特例
特定の居住用財産の買換え・交換の特例
相続等により取得した居住用財産の買換え・交換の特例
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除及び特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
(注) この特別控除の適用は3年に1度しか受けられない
 

3000万円の特別控除を受けるための手続きと書類

(1)

確定申告書の提出


3000万円の特別控除を差し引いた結果、課税長期(短期)譲渡所得の金額がゼロになった場合でも、確定申告をしなければ、この特例を受けることはできません。
この特例の適用を受けようとする場合は、確定申告書の「特例適用条文」欄に「措法35条」と記載する。
 

(2)

必要書類

確定申告書 確定申告書B-第1表、第2表、確定申告書第3表(分離課税用)
 
譲渡所得の計算明細書
 
住民票の写し 譲渡の日から2か月経過後に譲渡資産所在地の市町村長が発行した譲渡者の住民票の写し
<その人が住民基本台帳に登載されていない場合>
(A) 譲渡日から2か月経過後に交付された戸籍の付票の写し
(B) 台帳に登載されていなかった事情の詳細を記載した書類
(C) 公共料金の領収書等でその資産に居住していたことを証する書類
<参考>
居住用の家屋や敷地(居住用財産)を売却した場合のチェックシート
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